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脱离窠臼：房企强身健体 开拓新蓝海

来源： 南方日报   日期：2024-01-19 09:12:18  责编：刘玉辉 
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   前几天，有消息传出，万达退出佛山顺德万达广场，美的置业作为业主收回了该资产的运营权。再往前半个月，由王健林实控的珠海万达商管第四次冲刺IPO宣告失败，2023年完成上市的“小目标”正式落空，好在此前签下的那份对其潜在“毁灭性打击”对赌协议，后来因投资人谅解而解除。去年，老王一口气卖掉了9座万达广场。为了换回更多现金渡过难关的他，甚至还打算出售更多一、二线城市的核心资产。一系列“猛如虎”的操作，也为老王下半场“征战新发展”赢得了喘息机会。
　　“2023年是从业以来最刻骨铭心的一年。”多位曾经出险的企业相关负责人均向记者表示，在市场供求发生重大变化的背景下，价格波动夹杂着多重不利因素，严重制约市场复苏速度，企业都在“缩表瘦身”的痛苦和煎熬中寻找突围机会，避免在新一轮洗牌中被淘汰出局。
　　不过，事情也不像某些人想象得那么悲观。1月17日，统计局发布最新数据显示，2023年楼市规模虽然持续萎缩，但幅度收窄，这显示了国家稳市场、促消费政策初步见效，房地产10万亿级的市场仍在，2024年行业在筑底震荡中潜伏了不少“活鱼”，就看房企怎么抓。业内讨论的焦点也是：“下半场比赛”中，如何找到属于自己的新蓝海。
　　调查 负重前行新发展路上的“真心英雄”
　　2023年，上市房企面临的两次全行业、大规模“健康体检”，让一些老板和高管“睡不着觉”。一次是三、四月份的2022年报，另一次是八、九月份的2023年中报。南方产业智库去年发布的上市房企60健康指数(HFI-60)显示，尽管2023年又有新的企业遇险，但也出现了一些向好迹象：较早面临或预判到风险的企业，在持续“缩表瘦身”和“刮骨疗伤”后，去杠杆明显。融创、旭辉、龙光、正荣、奥园等部分企业通过债务重组，先后取得新突破，而旭辉、金地、碧桂园等一些企业甚至通过转战“代建”等新业务，得到更多发展空间。
　　不过，王健林连万达广场这类核心轻资产业务也要转让，大大超出了大家的预料。“当前行业调整形势的严峻，不只是市场规模萎缩了，而是行业发展逻辑发生了根本性转变。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前多次与记者聊到，随着国家对融资监趋严，纯粹靠重资产的土地开发难以为继，必须向新发展模式转变。
　　但实践新发展模式，需要更多“真心英雄”。与万达一样，知名“千亿房企”旭辉去年也不好过，但截至2023年底，旭辉建管在全国累计在管项目已突破100个，是出险企业中抢滩轻资产业务最亮眼的企业之一。
　　目前，进入代建行业抢食的房企已接近90家。其中，前五大代建企业新增代建规模总额占比接近一半，行业集中度较高。除了旭辉，金地、绿地、碧桂园、绿城也是代建“龙虎榜”上的“大将和猛将”。截至2023年底，碧桂园建管(凤凰智拓)已累计新增代建项目30个，在售货值约244亿元。
　　有学者认为，未来房企的发展模式将向重资产降杠杆、中资产强运营、轻资产重品牌三大方向演变。目前，万科、龙湖、华润等一批企业已经走在前面。
　　万科是在行业最早喊出“活下去”的企业，呼吁要努力赚小钱、长钱和辛苦钱。其布局多元化业务已有多年，在物业服务、租赁住宅、物业仓储、商业业务等方面已建立了领先优势。
　　2023年前三季度，万科在万物云、物流、长租业务和商业等经营服务业务保持了良好的增长态势，实现全口径收入405.3亿元。2024年开年，借着REITs的东风，万科加速整合商业业务，将万科7大区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，欲提升竞争优势，为公司开拓第二增长曲线。
　　纵深 三座大山仍在困扰产业回归良性循环
　　2023年，面对债务、现金和销售的“泰山压顶”，确实有个别房企面临被行业淘汰出局的危险境地。2024年1月17日，国家统计局发布的最新数据显示，2023年商品房量价齐跌，但依然保持着业内人士所说的10万亿级别的市场蛋糕。数据还显示，2023年12月，70个大中城市中，新房有20个城市房价同比上涨，48个城市房价同比下跌，均与上月持平。
　　记者调查发现，房价向下波动的原因，或与部分企业年底以价换量去库存有关。年初，各商业智库迫不及待地发布了2023年房企销售业绩排行榜。中指研究院披露，去年销售突破千亿元的房企有16家，较上年减少4家，百亿房企116家，减少了14家。而前百强房企销售总额约为6.28万亿元，相当于全行业总规模的一半多。
　　保利发展以年销4207亿元攀上榜首，是去年唯一超4000亿元的房企；万科、中海、华润、绿城作为另外4家超3000亿元的房企，紧随其后。尽管克而瑞等其他商业机构公布的数据略有差距，但整体情况大同小异，亦大体能够从中“感知”到去年整个房地产行业的冷暖。
　　并非所有企业2023年都过得不如意。有机构综合分析，百强中公布过销售目标的9家房企目标完成率平均值为98.5%，华润置地、越秀地产、建业集团等顺利完成全年目标。其中，越秀地产和华润置地完成率达到了108.1%、108.4%，建业达到了141.5%。
　　这样的企业毕竟占少数。一个不容回避的事实是，当前市场行情仍处在修复和弱复苏阶段，房企要想脱离旧发展模式的窠臼，向健康和高质量发展迈进，确实不易。
　　从2023年拿地情况来看，房企的心态也在恢复中。或许因为年底推地节奏有所加快，TOP100企业拿地总额13195亿元，拿地规模同比微增1.7%。TOP100企业中，民营企业数量增至15家，但拿地金额占比仅为10.7%，且集中在核心城市的热点板块，龙湖、滨江等表现积极。2023年，龙湖累计摘得31幅地块，总建筑面积超300.5万平方米。易居CEO丁祖昱预测：“未来的楼市还是一个相当大的市场，10万亿级别的市场还有很大发展空间。”
　　国家统计局有关负责人也指出，从目前情况看，房地产市场出现了一些积极变化。首先是房地产投资、销售等指标降幅收窄。我国房地产市场长期健康发展有比较好的基础，城镇化数量和质量提升会有很大的空间，构建房地产发展新模式潜力巨大。
　　融资方面，国家最近发文中也明确表示，要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，对正常经营的房地产企业做到不抽贷、不断贷、不惜贷，更好支持刚性和改善性住房需求。
　　未来 “死磕”交付，机会留给有担当的“硬汉”
　　2023年最后一天，压在解先生心口的一块石头终究下了地。两年前，他贷款买下碧桂园位于珠三角的一套商品房，但开发商在合同约定的交楼时间一拖再拖，本以为今年春节注定要“不开心”。殊不知，开发商的信用，最后一刻经受住了严冬的考验。虽然现场看到的新房完工情况并不完美，但好歹有人跟进整改。他事后在朋友圈感慨：“延迟收楼，终归还是有楼可收。”
　　2024年开年，各路机构都在抢发过去一年房地产行业的交付排行榜。记者调查发现，不管排在前面还是后面的房企，其业务负责人内心都是五味杂陈。
　　去年，面对偿债、融资和销售等多重压力，部分出险企业俨然已成为业内人士眼中的保交楼的“硬汉”。2023年，碧桂园全年累计交楼超60万套，总面积约7162万平方米，涉及31省249个城市，其中151个批次44521户实现“交付即办证”，成为全国交付套数最多的房企，全行业交付的每5套房里就有一套是碧桂园的。
　　而碧桂园实控人杨惠妍最近透露，2024年该公司预计还要交付量超48万套，这仍然是天量的交付任务，对公司的资金、资源以及个人状态将是极大挑战。此前，其公开作出“砸锅卖铁也要支持公司”的表态。
　　根据公告，2023年全年碧桂园仅实现权益销售金额1742.8亿元，还不到历史峰值的1/3。为筹措更多资金，该公司近期不得不采取出让子公司股权来化解流动性紧张的矛盾。2023年12月13日，碧桂园通过出售其间接全资附属公司金逸环球，换来30.69亿元现金，以解燃眉之急。莫斌坦言，“立足自救、极限管理，把每一套房交给我们的业主，是我们的良心所在。”
　　同样“压力山大”的还有融创。2023年，融创全年交付量排在行业第三位，累计交付了30万套新房。而去年融创累计实现合同销售金额约为847.7亿元，不及其历史峰值的1/7。在销售不利的情况下，要完成如此大的交付任务，相当不容易。
　　不过，尽管如此，记者从2023年交付排行榜中看到，龙头企业仍为去年“保交楼”主力。据亿翰智库统计，交付量排前五的碧桂园、万科、融创、绿地等企业，去年每家交付的套数均超过20万套，五家房企的整体交付量占比接近四成；排名前十的房企交付套数甚至超过整体的一半。碧桂园、万科、融创、龙湖等房企还在部分项目中积极推行“交房即交证”，有个别项目甚至实现了提前交付。
　　除此以外，美的置业在去年全年亦交付了超9万套楼房，其中有6.3万套属于提前交付，占比达70%；旭辉共137个项目交付11.8万套新房，其中9675户提前交付，超4300户实现“交房即交证”。
　　据记者不完全统计，过去一年，仅广州一座城市，新交付的楼盘就超过了100个。如中诚信托在花都接手的一处原来由恒大开发的楼盘，停工一年多，后来都实现了交付。住建部发布的最新数据显示，在政府的强力督促和金融机构的大力扶持下，截至去年12月底，全国350万套保交楼项目已实现交付超268万套，交付率超76%。保交楼的成效，也成为去年房地产行业最大的亮点之一。
　　“保交付不仅是企业的责任底线，也是继续生存的前提。”记者采访的多家企业高管直言，未来的机会，只会留给有诚信、有担当的企业，不管多困难，都应该把保交付放在第一位。“不仅要按时交付，而且要保质保量地交付。”





 
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