现房销售模式抬高行业准入门槛，房企融资开发逻辑将迎重构
来源：
每日经济新闻
日期：2026-09-02 11:05:00
责编：刘玉辉
8月28日，住建部、自然资源部、央行、国家金融监管总局、证监会等多部门密集出台三份重磅文件，分别聚焦住房销售制度改革、房地产信贷体系重构与资本市场支持构建房地产发展新模式。其中，新出让土地优先实行现房销售、预售门槛统一提升至主体结构封顶等举措，被市场视为商品房预售制度迎来根本性重构的标志性信号。“这不是简单终止预售制度，而是一次分类优化、渐进落地的系统性改革。”广东省房地产行业协会会长王韶在接受《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)专访时表示，本轮新政以“先立后破、以进促稳”为原则，通过销售端、金融端、资本端的协同发力，核心目标是降低行业杠杆、剥离过度金融属性、推动房地产回归居住本源。在王韶看来，现房销售模式将大幅抬高行业准入门槛，房企传统的高周转开发逻辑面临重构，行业短期虽将经历调整阵痛，但中长期有望真正迈入高质量发展新周期。
市场集中度将进一步提升
NBD：8月28日多部门密集出台楼市新政，你如何整体评价本轮政策的出台背景和核心调控导向？
王韶：过去20多年，预售制支撑了房企“拿地—建设—预售回款—滚动开发”的高周转模式，快速完成了住房供给的历史任务。但长期粗放式发展也累积了一些问题，比如交付违约、企业债务高企、金融风险溢出以及产品同质化严重等行业顽疾，传统的商品房预售制已经不适配新时代高质量发展的要求。
本轮多部门出台的新政形成了“销售端+金融端+资本端”的系统性组合拳。销售制度改革从源头上规范回款节奏、守住民生底线；信贷改革适配长周期现房开发、优化金融供给；资本市场改革则拓宽股权、债权、存量盘活等多元融资渠道。三者协同发力，不是搞无底线的金融输血，而是坚持精准赋能、严监管、无套利，核心目标是降低行业杠杆、防止过度金融化、回归居住本源，推动房地产与实体经济、金融体系形成良性循环。
NBD：新政明确新出让土地优先现房销售，这对房企传统的融资开发模式会带来哪些根本性改变？
王韶：影响是全方位的。传统房企高度依赖预售快速回款实现现金流滚动，项目从拿地到预售回款通常只有6到12个月。现房销售模式下，房企需要全额垫资完成工程竣工备案后才能实现大规模销售回款，回款周期拉长到2至3年，资金占用的规模、时间和财务成本都大幅提升，这对企业的自有资金储备和持续融资能力形成了很高的门槛。
当然，新政也配套了缓冲机制，例如开发贷款实行项目主办银行制，长周期开发贷款最长可按7年适配现房开发周期。但需要明确的是，购房者的预付资金不再能够作为企业跨项目滚动开发的资金来源，房企将彻底告别过去的“低成本购房预付杠杆”，自有资金投入比例将大幅度提高。
受资金压力和市场不确定性影响，房企投资拿地会趋向审慎保守。企业会收缩投资规模，暂缓非核心城市、非优质地块的布局，仅聚焦核心区域、去化稳定、现金流安全的优质项目，土地市场将更趋于理性。
NBD：现房模式大幅抬高准入门槛后，行业格局是否会加速“洗牌”？
王韶：行业分化会急剧加剧，市场集中度将进一步提升，这是确定的趋势。现房模式本质上是一次行业准入门槛的系统性重塑。资金充裕、融资畅通、风控完善的国企、央企和头部稳健民企，能够适配长周期垫资开发的要求，并且可以依托产品力获取市场溢价。
而中小房企受到自有资金不足、融资渠道收窄、融资成本偏高、项目抗风险能力弱等多重制约，很难适应现房开发模式。可以预见，中小主体将加速出清、转型或被并购，“大者恒大、强者恒强”的格局会进一步固化，行业集中化程度持续提高。
从区域维度看，分化压力也很显著。一二线核心城市需求坚挺、去化稳定，现房模式可以平稳落地；但多数三四线城市需求疲软、预期偏弱，长周期垫资开发将进一步加剧房企的经营压力。
倒逼房企转向“产品为王”
NBD：现房销售实现“所见即所得”，这会倒逼房企在产品端做出哪些实质性升级？能否扭转过往重开发、轻品质的旧模式？
王韶：这是现房销售模式最核心的积极意义之一。过去期房销售阶段，图纸营销、概念炒作、期房营销噱头大行其道，购房者在签约时看到的往往是效果图和沙盘，实际交付时货不对板的情况时有发生。现房销售模式下，这些传统的营销手段彻底失效，工程质量、实景园林、社区配套、物业服务成为购房决策的核心依据。
这会倒逼房企彻底从“规模为王”转向“产品为王”。企业必须在产品设计、工程质量、物业服务上投入更多资源，真正打磨产品力。同时，现房销售模式之下，地方原有的强制精装修要求的现实必要性大幅减弱，房企可以根据市场需求灵活选择毛坯、基础简装、个性化精装等多元交付模式。这既有效减轻了企业前期垫资压力、缩短了筹备周期，也大幅减少了精装货不对板、交付维权等问题，推动行业交付更加透明规范。
NBD：结合当下行业的发展趋势，你认为未来3至5年国内房地产行业极有可能形成怎样的发展格局？
王韶：预计未来3到5年，房地产行业将告别高杠杆、高周转、高负债的“三高模式”，行业竞争不再是规模与速度的比拼，而是资金实力、产品品质、存量运营、资本运作与风险管控的综合实力竞争。
具体来看，行业格局将呈现以下几个特征：一是市场集中度持续提升，国企、央企和头部稳健民企占据主导地位，中小房企加速出清或转型；二是区域分化加剧，珠三角核心城市与外围城市的市场走势进一步背离，核心城市的优质资产将更具抗风险能力；三是产品力成为核心竞争壁垒，“好房子”从概念走向标配，交付标准更加多元透明；四是存量运营的重要性显著提升，商业REITs(不动产投资信托基金)、城市更新资产证券化等工具将更加成熟，持有型物业的价值得到重估。
短期看，行业将经历投资收缩、格局分化、模式迭代的调整阵痛；但中长期看，行业将彻底回归居住属性与实体开发属性，真正落地“好房子”建设、保障民生权益、化解系统性金融风险。
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